Налоги для арендодателей недвижимости в Украине в 2026 году: Сравнительный анализ

Сдача жилой недвижимости в аренду – это законный источник дохода, который подлежит обязательному налогообложению в Украине. В 2026 году арендодатели имеют несколько вариантов оформления своей деятельности, каждый из которых имеет свои особенности и ставки.

В этой статье мы сравним три основных варианта, проанализируем налоговую нагрузку на 2026 год и приведем примеры расчетов для разных сумм месячного дохода.

1. Сводные данные о налоговых ставках на 2026 год

Для расчетов в 2026 году используются следующие ключевые показатели, основанные на проекте Госбюджета:

Показатель Физическое лицо (Общая система) ФОП 2 группа ЕН ФОП 3 группа ЕН (без НДС)
База налогообложения Чистая прибыль (Доход – Расходы) Фиксированная сумма Общий оборот (Доход)
НДФЛ (Подоходный налог) 18% 0% 0%
Единый налог (ЕН) Не применяется 1729,40 грн/мес (20% от МинЗП) 5% от дохода
Военный сбор (ВС) 5% 864,70 грн/мес (10% от МинЗП) 1% от дохода
ЕСВ (Единый соц. взнос) 22% от чистого дохода (мин. 1902,34 грн/мес) 1902,34 грн/мес (22% от МинЗП) 1902,34 грн/мес (22% от МинЗП)
Срок уплаты Раз в квартал (НДФЛ, ВС) Ежемесячно (ЕН, ВС, ЕСВ) Ежеквартально (ЕН, ВС); Ежемесячно/Ежеквартально (ЕСВ)

Важно: Ставки НДФЛ (18%) и Военного сбора (5%) для физлиц, а также Военного сбора для ФОП 2 группы (864,70 грн), являются повышенными и действуют до окончания военного положения. ЕСВ (1902,34 грн/мес) рассчитывается как 22% от минимальной зарплаты 8647 грн (показатели на 01.01.2026).

2. Сравнительный расчет налоговой нагрузки (Ежемесячный доход)

Проанализируем общую сумму ежемесячных налоговых отчислений для трех вариантов при ежемесячном доходе от аренды в 10 000 грн, 15 000 грн и 20 000 грн.

Доход от аренды 10 000 грн/мес 15 000 грн/мес 20 000 грн/мес
Арендатор – Физлицо (1 вариант)
НДФЛ (18% от 10/15/20 тыс.) 1 800 грн 2 700 грн 3 600 грн
ВС (5% от 10/15/20 тыс.) 500 грн 750 грн 1 000 грн
Итого налогов (НДФЛ+ВС) 2 300 грн 3 450 грн 4 600 грн
ФОП 2 группа (2 вариант)
Единый налог (фиксировано) 1 729,40 грн 1 729,40 грн 1 729,40 грн
Военный сбор (фиксировано) 864,70 грн 864,70 грн 864,70 грн
ЕСВ (фиксировано) 1 902,34 грн 1 902,34 грн 1 902,34 грн
Итого налогов (ЕН+ВС+ЕСВ) 4 496,44 грн 4 496,44 грн 4 496,44 грн
ФОП 3 группа (3 вариант)
Единый налог (5% от дохода) 500 грн 750 грн 1 000 грн
Военный сбор (1% от дохода) 100 грн 150 грн 200 грн
ЕСВ (фиксировано) 1 902,34 грн 1 902,34 грн 1 902,34 грн
Итого налогов (ЕН+ВС+ЕСВ) 2 502,34 грн 2 802,34 грн 3 102,34 грн

3. Выводы: Какой вариант выбрать?

Выбор оптимального варианта зависит от размера Вашего дохода.

1. Арендатор – Физическое лицо (Общая система)

  • Налоговая ставка: 23% (18% НДФЛ + 5% ВС) от чистого дохода.

  • Особенность: ЕСВ (22%) уплачивается только ФОП, поэтому в этом варианте отсутствует обязанность уплаты ЕСВ “за себя”.

  • Вывод: Этот вариант самый выгодный при сдаче в аренду собственного жилья, так как позволяет избежать фиксированных ежемесячных платежей ЕСВ и Военного сбора, которые являются обязательными для ФОП 2 группы.

2. ФОП на 2 группе Единого налога

  • Налоговая ставка: Фиксированная. В 2026 году общая ежемесячная сумма составляет 4 496,44 грн, независимо от размера дохода.

  • Особенность: Этот вариант выгоден только при очень высоком доходе (более 20 000 грн/мес), где 6% от оборота (ФОП 3 гр.) превысит фиксированный платеж.

  • Ограничение: ФОП 2 группы имеет ограничения по площади сдаваемой недвижимости и может сдавать жилье только населению и плательщикам единого налога. Если Вы планируете сдавать жилье компаниям или ФОПам на общей системе, этот вариант не подходит.

3. ФОП на 3 группе Единого налога

  • Налоговая ставка: 6% от дохода (5% ЕН + 1% ВС) плюс фиксированный ЕСВ (1902,34 грн/мес).

  • Особенность: Налоговая нагрузка растет вместе с доходом, что делает этот вариант более гибким. Он подходит для сдачи недвижимости любым субъектам (населению, ФОП, компаниям).

  • Вывод: При доходе до 15 000 грн/мес этот вариант менее выгоден, чем оформление как Физлицо (1 вариант), но более выгоден, чем ФОП 2 группы.

Рекомендации

Доход от аренды (грн/мес) Рекомендуемый вариант Причина
До 20 000 Физическое лицо Самая низкая общая сумма налогов (нет фиксированного ЕСВ).
Более 20 000 ФОП 3 группа Налоговая нагрузка по 6% (плюс ЕСВ) начинает быть ниже, чем 23% для Физлица.