Даже если есть договор: за что могут выселить из арендованной квартиры

В Украине аренда жилья – популярный способ проживания, однако даже официальное заключение договора не гарантирует, что арендатор останется в квартире до завершения срока аренды.

Законодательные рамки
Правоотношения между арендодателем (наймодателем) и арендатором (нанимателем) регулируются в первую очередь Гражданским кодексом Украины (статьи 810–827), а также условиями самого договора. Законодательство допускает возможность досрочного расторжения договора и выселения, но только при определенных условиях и исключительно по решению суда, за исключением случаев, прямо предусмотренных договором и не противоречащих закону (например, при взаимном согласии сторон).

Основания для досрочного выселения
В случае серьезных и систематических нарушений арендодатель может обратиться в суд с иском о расторжении договора и выселении. Среди наиболее распространенных оснований для этого, согласно законодательству и судебной практике:

Систематическое нарушение сроков оплаты: Согласно ст. 825 ГК Украины, договор может быть расторгнут, если арендатор не вносил плату за жилье в течение двух и более раз подряд.

Использование квартиры не по назначению: Использование жилья для предпринимательской, производственной деятельности или в качестве офиса без согласия собственника (например, под офис, склад, цех).

Порча имущества или затопление соседей: Ненадлежащее отношение к имуществу, которое приводит к его разрушению или значительному повреждению, а также действия, причиняющие ущерб имуществу третьих лиц (например, соседей).

Громкое поведение, жалобы от соседей, нарушение тишины: Систематическое нарушение правил проживания в доме, что делает невозможным проживание других жильцов.

Поселение посторонних лиц без согласия собственника: Сдача жилья в субаренду или поселение лиц, не указанных в договоре, без получения письменного разрешения от собственника.

Долги за коммунальные услуги: Если договором предусмотрена обязанность арендатора оплачивать коммунальные услуги, и он систематически не выполняет это обязательство, что может привести к отключению услуг.

Процедура выселения: шаги арендодателя

Процесс выселения должен быть строго регламентирован, чтобы быть законным:

Письменное предупреждение (претензия): Арендодатель обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости устранить нарушение в разумный срок (часто этот срок указывается в договоре, если нет – обычно дают 30 дней).

Обращение в суд: Если арендатор не устранил нарушение после предупреждения, арендодатель имеет право подать иск в суд о расторжении договора и выселении.

Важность письменного договора
Если договор аренды не был оформлен в письменной форме, защитить свои права будет значительно сложнее как для арендодателя (доказать условия и факт нарушений), так и для арендатора (доказать факт оплаты и срок проживания). В Украине договор найма жилья между физическими лицами на срок более трех лет подлежит нотариальному удостоверению.

Защита прав арендатора
Суд может отказать в выселении, если:

Нарушения были незначительными или арендатор устранил их после получения предупреждения.

Нарушения возникли по объективным причинам, не зависящим от воли арендатора (например, временная потеря работы, тяжелая болезнь).

Арендатор относится к социально уязвимой категории (например, имеет несовершеннолетних детей, которые зарегистрированы в квартире).

Особые условия (например, в период военного положения)

В условиях действия военного положения в Украине применяются особые нормы, направленные на защиту прав граждан. Хотя военное положение не отменяет действие Гражданского кодекса, судебная практика может быть более благосклонна к арендаторам, чьи финансовые трудности вызваны войной, и может давать отсрочку в выселении.

Совет юристов:

Юристы настоятельно советуют хранить все документы, квитанции об оплате, расписки о передаче денег и вести официальную переписку между сторонами (включая электронную или почтовую) – это станет ключевым доказательством в случае судебного спора. Кроме того, всегда внимательно читайте договор, особенно пункты о досрочном расторжении и условиях внесения арендной платы. (По материалам 24tv.ua)