Как купить квартиру в рассрочку в Одессе

При покупке квартиры в рассрочку залоги и поручители не нужны

У рассрочки есть преимущества перед ипотекой: от покупателя не требуется предоставление дополнительных залогов, также ему не нужны поручители и как правило, рассрочку предоставляет строительная компания, а не банк.

КЛАССИЧЕСКАЯ РАССРОЧКА: ДО 15% ГОДОВЫХ

В докризисные времена основным инструментом приобретения жилья были банковские кредитные программы. На сегодняшний день ситуация на рынке кардинально изменилась и львиная доля застройщиков на Одесском рынке прибегают к продаже недвижимости в рассрочку. Хоть и вынужденная, но вполне практичная схема – застройщик продолжает строить, а его клиенты ежемесячно погашают свою задолженность. Многие покупатели, даже обладая полной суммой, отдают предпочтение купить в рассрочку, так как за период строительства могут получить дополнительный доход на оставшуюся сумму (свой бизнес или депозит в банке).

Предложения от застройщиков варьируются по нескольким направлениям, это рассрочка с первым взносом и без него, рассрочка с процентами и без, на срок строительства и после ввода в эксплуатацию. Одна из популярных программ застройщиков на Одесском рынке продажа квартир в рассрочку – это первоначальный взнос 20-30% от стоимости, фиксированные ежемесячные платежи и полная оплата перед вводом в эксплуатацию объекта.

Кроткая рассрочка, пока дом не построен.

Беспроцентная рассрочка на квартиру, чаще всего предлагается на год-полтора, пока строится дом. Так называемая программа «50 на 50», покупатель сразу вносит половину стоимости квартиры, а оставшуюся часть выплачивает сразу после ввода дома в эксплуатацию. Ее облегченные варианты подразумевают рассрочку на срок до полутора лет при первоначальном взносе 10–15 % и на срок до трех лет при авансе 15%. Основную сумму покупатель выплачивает равными долями до сдачи дома в эксплуатацию.

Квартиры в рассрочку на два или три года.

Рассрочка на 2-3 года обычно предлагается с процентами (до 15%, в зависимости от первоначального взноса). Если человек подписывает договор на двухлетнюю рассрочку, то платит 9%-15% годовых на остаток долга.

Рассрочка от застройщика длительная (долгосрочная)

Под долгосрочной рассрочкой застройщики понимают не те условия, которые до кризиса выдавали банки в виде кредитов на 25–30 лет. Длительные сроки в понимании строителей — это 2,5–5 лет, максимум — 10, но таких предложений совсем немного. Такие программы чаще всего не находят отклика в душе потребителей.

ПЛЮСЫ. Более мягкие требования к покупателю – инвестору. Все просто: не может покупатель платить дальше. Застройщик забирает назад квартиру и возвращает уже полученные деньги за вычетом сумм, прописанных в договоре в части ответственности сторон до 10% от внесенной сумы застройщик может удержать у себя.

МИНУС. Рассрочка — не бесплатный сыр в мышеловке, это маркетинговый ход от застройщика. Так что все будущие затраты на рассрочку и стоимость денег девелопер закладывает в стоимость квадратных метров. Некоторые застройщики честно добавляют фиксированную сумму к стоимости готового квадратного метра, обычно — не меньше 800 грн. на метр квадратный. В некоторых случаях переплата при рассрочке может оказаться такой же, как и переплата в случае оформления кредита. Кроме того, при рассрочке документы о праве собственности покупатель не получает (до окончания выплат квартира — в залоге), и застройщик может иметь огромный рычаг влияния. «Человек, который берет недвижимость в рассрочку, сам рассчитывает свою платежеспособность и несет ответственность за график своих оплат.

Впрочем, юристы видят изъяны в каждом из вариантов рассрочки, даже в привычном строительном кооперативе. В этом случае покупатель недвижимости вносит определенный денежный вклад в кооператив, а по завершении строительства меняет долевое участие на конкретную квартиру в многоэтажном доме или жилом комплексе. К недостаткам такой рассрочки следует отнести значительное увеличение суммы, которую придется реально внести, из-за стоимости рассрочки, своеобразного аналога банковских процентов. Кроме того, покупатель вносит деньги не за квадратные метры, а за участие в кооперативе. В будущем это паевое участие будет обменяно на квартиру, но только когда (и если) дом будет достроен.

Иногда покупатель и застройщик договариваются заключить договор купли-продажи квартиры в будущем (когда квартира будет достроена) и подписывают об этом отдельную бумагу. В ней, в частности, уточняется график платежей, при невыполнении которого, застройщик может расторгнуть договор, и сумма которую он в таком случае возвращает. Предварительные договоры чаще всего применяются при продаже в рассрочку коттеджей, таунхаусов или квартир в небольших домах.

ПРЕДОПЛАТА СО СКИДКАМИ

Схема лишь отдаленно напоминает рассрочку, но пользуется большим спросом: она подразумевает внесение частями всех 100% стоимости жилья, но за очень короткий промежуток времени — месяц. Недвижимость предлагают приобретать «на этапе котлована». Так выкупается большинство наших квартир, только 30% покупателей пользуются рассрочкой, и 10% — услугами по кредитованию. Механизм применяется как для продаж недорогого жилья, так и недвижимости бизнес-класса.

ПЛЮСЫ. Почему схему продвигают застройщики — понятно: еще до возведения квадратных метров они получают 100% их стоимости. Так что они активно продвигают ее в массы, заинтересовывая покупателей — чаще всего скидками на предоплаченное жилье. Обычно их размер зависит от метража, степени готовности дома и количества проданных в нем квартир: чем больше метраж, тем выше скидка, а чем меньше непроданных квартир в доме, тем ниже процент, который уступает компания.

МИНУСЫ. Главная опасность предоплаты — это срыв сроков строительства и сдачи дома в эксплуатацию. Как только вы внесете застройщику всю стоимость жилья, у вас не останется рычага давления, который бы стимулировал строителей, вовремя возвести недвижимость. Не получится ни въехать в квартиру, ни продать ее, ни вернуть свои деньги. «Стопроцентная оплата выгодна покупателю только в том случае, если она осуществляется на окончательном этапе строительства дома.

В РАССРОЧКУ ДАЮТ КВАРТИРЫ, КОТОРЫЕ ПРОДАЮТСЯ ХУЖЕ

В рассрочку продают не все. Самые удачные планировки уходят с наценкой, скидки и акции применяются к непопулярным вариантам. Большинство застройщиков используют систему коэффициентов, корректирующих стоимость «квадрата» по отношению к базовой цене в зависимости от высоты этажа, удобства планировки, видовых характеристик. «Есть квартиры, на которые можно аукцион устраивать, за них виртуальные драки происходят. На такие нет смысла предоставлять рассрочку, потому что они продаются влет, как горячие пирожки.