Закон Украины 5600 – с января 2022 года, о налоге на доходы физических лиц, ко второму, третьему и последующим продажам недвижимости в течение одного года.

Интересно для  инвесторов в жилье или другую недвижимость, посредников при продаже недвижимости, застройщиком, и владельцам большого количества объектов недвижимости.

В чем суть закона 5600

В изменениях в статью 172 Налогового кодекса Украины, изменения в порядок расчета налогооблагаемой базы в случаях более чем одной продажи недвижимости в течение года.

Закон 5600 принят и утвержден.

Статья 172 Налогового Кодекса Украины предусматривает простую систему подсчета налога на доходы физических лиц (НДФЛ) по продаже недвижимости.

Первая продажа жилой недвижимости в текущем году – квартиры, комнаты, жилого или дачного дома, их части доход от этой операции не облагается налогом вообще, важным условием является то, что владеть таким жильем необходимо не менее трех лет с момента приобретения. Это требование не распространяется на унаследованное имущество.

Вся коммерческая и нежилая недвижимость – апартаменты, магазины, офисы склады, земельные участки облагалась 5% налогом при продаже.

Если это вторая, третья, и так далее продажа жилья, или если вы продаете жилье, которым владели менее трех лет – вы должны уплатить 5% налог с вашего дохода от каждой такой продажи. Это работало до принятия закона 5600.

Как будет по новому закону 5600?

Во-первых, расширяется перечень объектов недвижимости, и продажа которой не облагалась налогом при условии владения ими в течение более трех лет. К пункту 172.1 Налогового Кодекса прилагаются также земельные участки сельскохозяйственного назначения, непосредственно полученные налогоплательщиком в собственность в процессе приватизации.

Во-вторых, что гораздо важнее, законопроект 5600 предусматривает изменения в пункт 172.2, касающиеся порядка расчета дохода от продаж, и начинающих действовать с 01 января 2022 года.

Правила относительно первой и второй продаж для жилой недвижимости остаются без изменений, но третьи и последующие продажи уже будут облагаться налогом по новым правилам.

Для другой недвижимости неизменными остаются только правила первой продажи, а вторая и последующие – будут облагаться по-новому. И по новым правилам облагаются первые и последующие продажи жилья, которым продавец владел менее трех лет.

Новая ставка для всех таких продаж теперь составит 18% (НДФЛ). Базой налогообложения формально остается доход, полученный вами от продажи недвижимости, но меняется формула его подсчета: налогооблагаемый доход = валовой доход от продаж минус расходы на приобретение актива.

Как будет подсчитываться система налогообложения по закону 5600

1) первая продажа жилья, если продавец владел им в течение не менее трех лет – не облагается НДФЛ;

2) вторая продажа жилья, которым продавец владел более трех лет или первая продажа другой недвижимости – облагается налогом по ставке 5%;

3) первая продажа жилья, которым продавец владел менее трех лет. Второй и последующие продажи другой недвижимости, третьи и последующие продажи жилья, которым продавец владел более трех лет – облагаются налогом по ставке 18%, и применяется к сумме, которая исчисляется как доходы от продажи минус расходы на приобретение.

Т.Е. фактически налог на доходы.

Военный сбор в размере 1,5%, остается без изменений.

Новые расчеты не распространяются на недвижимость, которую физическое лицо получило в наследство, но вторая и последующие продажи — по ставке 5%,  на унаследованные объекты не распространяется требование о владении ими в течение трех лет.

Что включать в расходы по закону 5600?

Уменьшение налога за счет увеличения расходов, что будет учитываться:

1) средства, уплаченные как стоимость ценных бумаг или имущественных прав, если приобретение недвижимости произошло путем погашения таких ценных бумаг или имущественных прав;

2) средства на приобретение недвижимости  через фонд финансирования строительства;

3) средства на приобретение объекта недвижимости на этапе незавершенного строительства;

4) приобретение объекта как части его доли в уставном капитале юридического лица при выходе владельца из состава участников;

5) стоимость предмета ипотеки, по которой приобретен в собственность предмет ипотеки;

6) цена объекта недвижимости на основании договора купли-продажи;

7) сборы, госпошлина и аналогичные платежи, произведенные в связи с приобретением объекта недвижимости;

8) цена объекта недвижимости, полученного при ликвидации юридического лица;

9) расходы, понесенные на строительство такого объекта недвижимости;

10) цена объекта недвижимости, задекларированного лицом как объект декларирования.

В случае, если жилая недвижимость, которая продается третьей за год или другая недвижимость, во второй за год с момента покупки, понизилась в цене – можно не заплатить с такой продажи ни каких  налогов.

Важно! Стоимость неотделяемых улучшений объекта недвижимости, должна быть учтена и уплачена в цене за объект, но не компенсирована отдельно, это поможет снизить размер налога при продаже.

Изменения рынка недвижимости в связи с применением закона 5600

Изменения коснутся всех участников рынка – застройщиков, девелоперов, инвесторов:

  • При продаже большого количества квартир, учитывайте очередность – самую дорогую нужно продать первой;
  • Продажа имущественных прав или ценных бумаг, может не учитываться;
  • Неотделимые улучшения (ремонт)

Как декларировать и платить налоги по закону 5600?

Договор купли-продажи недвижимого имущества удостоверяется нотариусом, а для такого удостоверения нотариус в соответствии с пунктом 172.4 должен проверить документ об уплате налога. Если налог уплачен при нотариальном удостоверении договора – декларация не подается.

При третьей продаже жилья или второй продаже другой недвижимости – продавец должен подать декларацию. То есть, нотариус все еще в любом случае проверяет уплату налога, и декларация все еще не подается в таком случае.

Изменения в пункт 172.2 предусматривают, что зачисление расходов обязывает продавца подавать декларацию, а нотариальное удостоверение, согласно пункту 179.2, освобождает его от такой обязанности. Но во избежание риска следует все, же подать декларацию,  даже если уплачен налог во время нотариального удостоверения.

Декларация подается по общим правилам – то есть до 1 мая следующего года

Напомним, что в соответствии с Порядком совершения нотариальных действий нотариусами Украины, утвержденного Минюстом, нотариус проверяет факт уплаты налога с соответствующей цены сделки, а значит, он должен выяснить, какая именно сумма НДФЛ подлежит уплате продавцом.

Новый закон 5600 вступает в силу с 01 января 2022 года.

Помните, что первая продажа в год – не облагается налогом. Выбирая очередность для второго и третьего объекта, следует тщательно считать: иногда заплатить 5% с «валового» дохода – дороже 18% из «прибыли».

Налоговый кодекс Украины: https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2755-17?fbclid=IwAR2BurzSiPlwq2b7-zVjLQ8j-oAVoSlcb24ie4bmCcZp2J_9BVCxEdQ25aY#Text