Что выбрать: ипотечный кредит или аренда квартиры и накопление средств.
Давайте посчитаем, выгоду аренды квартиры против ипотечного кредита.
Возьмем стоимость недвижимости в Одессе за 2022 год. В другом городе Украины расчеты возможно будут разниться, но не сильно, т.к. на рынке соотношение стоимости продажи и аренды отрегулирована.
Берем, для расчетов кредитный калькулятор на сайте ПриватБанка, все расчеты будут проводиться в гривне.
Пример: 2- комнатная квартира, площадью 55 кв. м. в кирпичной «хрущевке» на Черемушках, квартира с хорошим ремонтом и мебелью.
Заявленная цена квартиры будет колебаться от – 1,400,000 до – 1,800,000 гривен
Возьмем для расчетов, что-то среднее – 1,600,000 гривен.
Цена аренды похожей недвижимости – 8500 гривен.
Рассчитаем возможность купить эту квартиру в ипотеку:
На сайте ПриватБанка, вводим в калькулятор цифру 1,600,000 гривен и указываем минимальный первоначальный взнос 25%, выбираем условия и выполняем два расчёта – на 10 лет и на 20 лет.
Получаем, что в каждом сроке ипотеки нам нужно сразу же внести за недвижимость 400,000 гривен, и потом:
1) или выплачивать по 17,332 гривны в месяц на протяжении 120 месяцев;
2) или выплачивать по 13,353 гривны в месяц на протяжении 240 месяцев.
3) на весь срок кредитования добавляется: страхование жизни – 6,000 грн/год = 60,000 и 120,000 соответственно и страхование жилья – 8,000 грн./год = 80,000 и 160,000 соответственно.
Т.Е. взяв сумму 1,200,000 гривен, оплата по кредиту за весь период составит 2,299,840 грн. и 3,484,720 грн. соответственно.
Мысленно ругаем этих жадных банкиров и закрываем сайт банка и берем в руки калькулятор.
Начинаем с того, что принимаем все эти кабальные положения. Принимаем как есть, как ту реальность, которую изменить мы не в состоянии. И готовимся к этим высоким по объёму выплатам за недвижку в совдеповской хрущевке и… снимаем квартиру в долгосрочную аренду.
Берём квартиру в аренду, чтобы “платить чужому дяде”
Арендуем квартиру и живём в ней за 8500 гривен в месяц.
И у нас такие условия:
1) на момент заселения в данную квартиру на руках у нас уже должны быть 400,000 гривен, которые мы не внесли как первый платеж за недвижимость;
2) каждый месяц мы должны иметь на руках по 17,332 гривны или 13,353 гривны (в зависимости срока ипотеки), которые мы не отдаём банку.
Наличие этих условий принципиально. Т.К. эти суммы необходимо вносить обязательно каждый месяц, при наличии ипотеки. И если, мы не будем вносить такие суммы, банк просто заберет недвижимость за просрочку платежей.
Теперь, и в дальнейшем, из этих денег мы оплачиваем аренду квартиры в сумме 8500 гривен, а остальное спокойно, дисциплинированно и непреклонно собираем на своё жильё.
Мы не расходуем деньги на: ремонт, мебель, домашние и другие бытовые предметы, что неизбежно потребует расходов в новой квартире, а ежемесячные не истраченные деньги только накапливаем по 8,832 и 4,853 гривны в соответствии со сроком кредита.
Что получается в итоге.
В начале года (как только вселились в квартиру) у нас на руках 400,000 гривен, которые не ушли на первый взнос. Год живём и регулярно, каждый месяц накапливаем разницу между не состоявшейся ипотекой и реальной арендой, затем в конце года считаем:
Год 1:
– 10 лет: (17,332 – 8,500) 12 = 105,984 + 400,000 = 505,984 гривен;
– 20 лет: (13,353 – 8,500) 12 = 58,236 + 400,000 = 458,236 гривны;
Год 2:
– 10 лет: 505,984 + 105,984 = 611,968 гривны;
– 20 лет: 458,236 + 58,236 = 516,472 гривны;
Год 3:
– 10 лет: 611,968 + 105,984 = 717,952 гривны;
– 20 лет: 516,472 + 58,236 = 574,708 гривны;
Дальше можно считать самостоятельно, просто прибавляя по 105,984 или 58,236 гривны каждый год, соответственно выбранному плану “ипотеки”.
Кому лень считать, сообщаю:
Без ипотеки на 10 лет можно легко собрать на квартиру за 7,5 лет, а вместо 20-летней ипотеки можно собрать на квартиру 13,5 лет.
На деньги, которые вы арендуете квартиру, вы экономите на процентах банку (умножьте арендную плату за 8500 месяцев, пока у нас не будет достаточно денег, чтобы купить квартиру, затем вычтите ожидаемый результат переплаты).
Между тем, уже 7 или 13 лет вы живете мирной жизнью без долгов, имея на всякий случай множество «финансовых подушек» наличными!
Внезапная болезнь или безработица не заставят вас покинуть квартиру.
Если у вас проблемы с деньгами, возможно, вам придется потратить часть накопленных денег на аренду (и, следовательно, откатить их обратно на пути к своей цели), но это крайняя мера и только в том случае, если вы ищете новую работу.
Уверен, это не то же самое, что жить на улице, а то и в долг (банк в случае несвоевременного погашения заберёт квартиру в счет погашения долга по очень низкой цене, проценты вы ему все равно должны, убыток уже был выплачен).
Все рассказы о том, что мы живем в своем доме, «Не скитаемся по чужим хатам», «И мы уже можем делать ремонт» — просто фантазии. В случае проблем с не выплатами, банк быстро подскажет, кому принадлежит квартира.
Но при аренде все эти проблемы решаются только соглашением с арендодателем, по которому он не имеет права выселять вас на определенный срок, не может выселить вас без предварительного предупреждения и не может самовольно увеличить арендную плату.
Рост цен и проценты.
Кстати, о повышении арендной платы, увеличении стоимости квартиры и прочих интересах. Вы можете использовать условия этой капиталистической системы себе на пользу.
Короче говоря, если у вас нет ни деловых, ни инвестиционных навыков, вы можете без особых философских размышлений положить свои деньги в виде срочного депозита с процентами как ростовщик — банкира и компенсировать инфляцию, тем самым потенциально увеличивая реальную стоимость недвижимости, серьезно ускоряя рост ваших сбережений.
Давайте посчитаем, если вместо того, чтобы класть свои деньги в матрас (или в 3-х литровую банку), вы отдаете свои деньги в банк на срочный депозит под 11% годовых и продлеваете депозит каждый год с капитализированными процентами, добавляя к своим сбережениям.
Начало первого года: вносим на депозит 400.000, предполагавшиеся на первый взнос.
Год 1 закончился:
В банке лежит 400.000 + 11% = 444,000 к которым прибавляется: (17,332 – 8,500) 12 = 105,984 накоплений и получается = 444,000 + 105,984 = 549,984 грн.
Год 2: 549,984 + 11% + 105,984 = 621,066 грн.
И так далее. Да, кто уже заметил, тут закралась ошибка в расчетах: за проценты от банка нужно будет оплатить налоги в пределах 19,5%.
Корректируем расчеты и получается, что кто планировал ипотеку за 10 лет, уже через 6 лет будет жить в своей квартире. Или будет дальше снимать старую квартиру, расходы на которую полностью покрываются депозитными процентами.
Вот такая незамысловатая математика.
15 – 20 минут расчётов, которые позволяют сэкономить от 5 до 13 лет жизни, которые при ипотеке пришлось бы работать на банкиров.
Понятно, что при вложении денег на депозит, полученные вами проценты будут провоцировать зять плазму или авто в кредит, тогда просто копите без вложений в банк. Всё равно это будет значительно выгоднее, чем платить банку.
