Сделки с недвижимостью во время войны.
Особенности нотариальной деятельности и функционирования единых и государственных реестров в условиях военного положения.
1. Стало нормирование особенностей предоставления нотариальных услуг, в частности по удостоверению сделок с недвижимостью, а также доступа к Государственному реестру прав на недвижимое имущество и Единого государственного реестра юридических лиц, физических лиц-предпринимателей (ФОП) и общественных формирований, с целью возобновления функционирования рынка недвижимости и государственной регистрации прав на нее и бизнеса.
С этой целью Кабинетом Министров Украины принято постановление «О внесении изменений в некоторые постановления Кабинета Министров Украины о деятельности нотариусов и функционировании единых и государственных реестров, держателем которых, является Министерство юстиции, в условиях военного положения», где внесены изменения в следующие постановления:
от 29.06.1999 г. № 1172 «Об утверждении перечня документов, по которым взыскание задолженности производится в бесспорном порядке на основании исполнительных надписей нотариусов». Из нее исключен Раздел «Взыскание задолженности по основаниям, вытекающим из кредитных отношений»;
от 28.02.2022 № 164 «Некоторые вопросы нотариата в условиях военного положения» (изложено в новой редакции);
от 28.02.2022 № 165 «Некоторые вопросы реализации прав, свобод и законных интересов физических и юридических лиц», название которой изменено на «Об остановке сроков предоставления административных услуг и выдаче документов разрешительного характера»;
от 03.03.2022 № 187 «Об обеспечении защиты национальных интересов по будущим искам государства Украина в связи с военной агрессией РФ»;
от 06.03.2022 № 209 «Некоторые вопросы государственной регистрации и функционирования единых и государственных реестров, держателем которых является Министерство юстиции, в условиях военного положения».
2. Среди особенностей совершения нотариальных действий во время военного положения и в течение 1 месяца со дня его прекращения/отмены, в частности:
В случае обращения граждан российской федерации (за исключением проживающих на территории Украины на законных основаниях), юридического лица, созданного и зарегистрированного в соответствии с законодательством российской федерации, или юридического лица, конечным бенефициарным собственником, членом или участником (акционером), имеющим долю в уставном капитале 10 и более процентов, которой является гражданин российской федерации (за исключением проживающих на территории Украины на законных основаниях), или юридическое лицо, созданное и зарегистрированное в соответствии с законодательством российской федерации, — незавершенные нотариальные действия останавливаются до принятия и вступления в силу закона об урегулировании отношений с участием лиц, связанных с государством-агрессором, а в случае обращения за совершением нового нотариального действия они будут получать ОТКАЗ? (за исключением удостоверения подлинности подписи на заявлении о выходе из гражданства российской федерации и удостоверении завещания военнопленного);
Удостоверение доверенностей (кроме доверенностей на право распоряжения недвижимым имуществом, объектом незавершенного строительства или имущественными правами относительно будущего недвижимого имущества (далее – недвижимое имущество), средствами на счетах в банковских и других финансовых учреждениях, а также транспортными средствами сроком более 3 месяцев, управление и распоряжение ценными бумагами, корпоративными правами, на право доступа к индивидуальному банковскому сейфу), удостоверение подлинности подписи на заявлении о предоставлении разрешения на временный выезд ребенка за границу, будет осуществляться без использования специальных бланков нотариальных документов на белых листах бумаги с указанием обязательных реквизитов.
Для проверки действительности доверенности, удостоверенной на белых листах бумаги, заинтересованное лицо будет обращаться с его копией к соответствующему нотариусу, который обязан в течение 2 рабочих дней выдать справку о подтверждении или опровержении удостоверения им такой доверенности;
В случае появления угрозы неправомерного изъятия или потери специальных бланков нотариальных документов, не израсходованных, или печати частного, или государственного нотариуса, такие бланки/печати должны быть безотлагательно уничтожены с соблюдением установленных правил;
Разрешается передача специальных бланков нотариальных документов между нотариусами, в том числе вне нотариального округа, с соблюдением установленных правил;
Определенный законодательством срок для внесения нотариусом сведений в единые и государственные реестры, функционирующие в системе Министерства юстиции, будет продолжаться на подтвержденное ГП «НАИС» время их ненадлежащего функционирования;
Нотариальное удостоверение договоров по отчуждению, разделу (выделу) недвижимого имущества, наследственным договорам, договорам ипотеки, о замене кредитора (уступке прав требования) по кредитному договору и/или договору ипотеки, удовлетворению требований ипотекодержателя, установлению доверительной собственности.
Обновление от 29.06.2022 Продажа недвижимости по доверенности
ПРОДАЖ НЕРУХОМОСТІ ЗА ДОРУЧЕННЯМ.
Згідно Постанови Кабінету Міністрів України за №719 від 24 червня 2022 року “Про внесення змін до деяких постанов Кабінету
Міністрів України щодо нотаріату та державної реєстрації в умовах воєнного стану”.
Роз, яснення від нотаріуса Ю. Ю. Лабутініної:
“Від імені фізичної особи (відчужувача, іпотекодавця) на підставі
довіреності дозволяється нотаріально посвідчити:
– договори щодо відчуження нерухомого майна,
– договори щодо відчуження цінних паперів,
– договори щодо відчуження корпоративних прав,
– договори іпотеки,
– договори про задоволення вимог іпотекодержателя,
– договори про встановлення довірчої власності на нерухоме майно (у тому числі договорів про внесення змін до таких договорів або їх розірвання (припинення),
– нотаріальне засвідчення справжності підпису на актах приймання-передачі частки (частини частки) у статутному (складеному) капіталі (статутному фонді) юридичної особи, але за умови, тут є два варіанти:
варіант 1 – без жодних додаткових дій зі сторони довірителя, якщо:
з дня видачі довіреності, посвідченої нотаріусом на території України, не минуло одного місяця
або з дня видачі довіреності, посвідченої консульською установою (дипломатичним представництвом) України або відповідно до законодавства іноземної держави, не минуло двох місяців
варіант 2 – ! ЗА УМОВИ! отримання нотаріусом заяви довірителя про підтвердження дії довіреності, справжність підпису на якій засвідчено:
– або нотаріусом;
– або консульською установою (дипломатичним представництвом) України;
– або відповідно до законодавства іноземної держави,
Така вимога є обов’язковою, якщо:
– з дня видачі довіреності, посвідченої нотаріусом на території України, минуло більше одного місяця
або
– з дня видачі довіреності, посвідченої консульською установою (дипломатичним представництвом) України або відповідно до законодавства іноземної держави, минуло більше двох місяців.
Справжність підпису на такій заяві повинно бути засвідчено нотаріусом не раніше ніж за сім календарних днів, а консульською установою (дипломатичним представництвом) України або
відповідно до законодавства іноземної держави — не раніше ніж за один місяць до дня укладення (підписання) відповідного договору (акта)
Також важливим моментом є наступне:
У разі, коли довіреність посвідчена нотаріусом без використання спеціальних бланків нотаріальних документів, така довіреність має обов’язково бути зареєстрована в Єдиному реєстрі довіреностей з внесенням до нього відомостей про наявність повноважень, необхідних представникові для укладення (підписання) відповідного договору (акта).
(п.18 постанова КМУ від 24 червня 2022 р. № 719).
П.С, Якщо коротко: якщо довіреність на продаж менше місяця (двох – для “зарубіжних”), то нічого більше не треба.
Якщо довіреність більше місяця (двох для “зарубіжних”), то потрібна заява, підпис на якій нотаріально засвідчена, її строк не може перевищувати 7 днів (або місяць для зарубіжних).
Комментарий от юристов в ФБ:
Один из, пожалуй, наиболее важных юридических вопросов во время военного положения – можно ли совершать сделки с недвижимостью.
Сразу отмечу, технически эта возможность есть. Минюст предоставляет ограниченный доступ к реестрам. Этот аспект здесь не обсуждаю – пост о юридической стороне.
Итак, сразу вывод, а потом почему. Я категорически НЕ рекомендую в течение военного времени заключать сделки с недвижимостью.
1. Любую цену договора в суде можно будет признать несправедливой. Если заключить сделку по довоенной цене – завышенной. Если заключить сделку по нынешней цене – заниженной. Цена сделки – ключевой аспект договора.
2. Любая сторона договора может скрыть и заявить после, что сделка была ею заключена в условиях крайней необходимости (угрозы жизни, необходимости спасения жизни и т.п.), что приводит к недействительности сделки.
3. Ни один нотариус сегодня не сможет полностью соблюсти всю сложную процедуру удостоверения сделки, а значит её можно признать незаконной по формальным признакам.
4. Если вами заключены предварительные соглашения до войны, то они юридически тверды. Новая сделка во время войны разрушит эту твёрдость. Поскольку законом продлены все сроки на время войны, любой предварительный договор можно будет выполнить потом.
5. После войны наследники стороны сделки, а также дети, достигшие совершеннолетия, могут её оспорить.
6. Вы покупаете кота в мешке. После войны могут “найтись” права третьих лиц, непогашенная ипотека, перепродажи по нескольку раз, продажа неполномочным продавцом и другие сюрпризы.
6. Министр юстиции Денис Леонтьевич Малюська публично заявил, что сделки с недвижимостью заключать можно, учитывая его “уровень”, как юриста, что может быть убедительнее – ни в коем случае не заключайте.
П. С. В условиях форс-мажора стороны сделки освобождены от ответственности.
Взято из ФБ
