Инвесторы отдали предпочтение долларам “под матрасом” вместо квадратных метров. Почему так произошло и что надо менять для восстановления рынка недвижимости, рассказал основатель UPLM – Школы профессионального девелопмента – Игорь Райков.
Куда исчезли деньги
В 2023 году рынок инвестиций в первичную недвижимость составляет $2,08 млрд. Лидерами стали Львов с показателем $0,8 млрд, Киев и Ивано-Франковск – по $0,2 млрд. Для сравнения: в довоенном 2021 году рынок составлял около $9,7 млрд, а однозначным лидером был Киев с показателем $2,5 млрд.
Харьков, Днепр и Киев – рекордсмены по падению инвестиций в первичную недвижимость. В Харькове строительство остановлено, а рынки Киева и Днепра упали на 92% и 90% соответственно.
Под инвестициями в первичную недвижимость мы понимаем вложение денег в покупку квартир в домах, не введенных в эксплуатацию. При этом само строительство начато или анонсировано.
В 2021 году $9,7 млрд из $50-70 млрд на депозитах и наличных сбережений “под матрасами” были той суммой, на которую украинцы ежегодно увеличивали свои сбережения. То есть вкладывали в жилую недвижимость.
В 2023 году эту сумму следует уменьшить на уровень уменьшения ВВП. Получается около 21%, или $7,9 млрд. Далее уменьшаем ее на 20% тех, кто выехал из страны. Остаются $6,3 млрд. Однако, это все равно не $2 млрд, которые, по нашему прогнозу, будут инвестированы в первичное жилье в 2023 году. Где же остальные?
Мы исследовали показатели покупки украинцами недвижимости за рубежом и не увидели значительного увеличения общей суммы инвестиций в 2022 году. По сравнению с 2021 годом, сумма выросла ориентировочно на $0,5 млрд.
За время большой войны украинцы купили на 20 млрд грн больше ОВГЗ. Это еще около $0,5 млрд, которые они могли инвестировать в жилье. В 2021 году годовое сальдо покупки наличного доллара составило $5 млрд, в 2022-м – $11 млрд, в 2023-м (прогноз) – $10 млрд. То есть украинцы ежегодно покупают на $5 млрд больше. Что это значит?
Инвесторы отдали предпочтение долларам вместо будущих метров. Это абсолютно понятно: наличные доллары гораздо ликвиднее, чем договор на метры в строительстве на сонной строительной площадке. Население держит деньги в долларах из-за неуверенности и неопределенности в завтрашнем дне, из-за войны.
Объемы “долларов под матрасом” увеличиваются, и когда появится ощущение уверенности в будущем, или понимание, что хуже уж точно не будет, возникнет необходимость этот доллар инвестировать. Тогда рынок недвижимости снова начнет расти.
Сколько можно заработать на аренде
По данным сервиса Bird, среднемесячная цена аренды трехкомнатной квартиры в Киеве в августе 2023 года составляет 28 тыс. грн ($737). В 2021 году она составляла 40 тыс. грн ($1,429). При вложении $100 тыс. в квартиру в 2021 году ее стоимость возвращается инвестору через шесть лет, сейчас – через 11 лет.
Как увеличить инвестиции
Нужно либо увеличение населения Киева (миграция), либо массовый переезд жителей из советских домов в новостройки. Оба варианта возможны при наличии инструментов кредитования по доступным ставкам – хотя бы до 10%.
Средняя ипотечная ставка в ЕС составляет 2,24%, в Великобритании – 4,95%, в Украине – более 20%. Да, есть программа “еОселя“, но она доступна не всем.
Рынку поможет развитие инвестиционных фондов, которые работают по модели финансирования строительства до его ввода в эксплуатацию. То есть сначала построили за деньги инвестиционного фонда, а после того продаем владельцам. Это уменьшает количество недостроев и повышает доверие к девелоперам и рынку.
